Door 
Food Village Duiven wordt half augustus opgeleverd. Op een terrein van 1,8 hectare zitten Burger King, De Beren, Wok to Go, Taco Bell, Nomi, Febo en andere formules bij elkaar. Projectmanager Erwin Slot van ontwikkelaar Ten Brinke vertelt over de totstandkoming van ’s lands grootste foodcourt.
Na de oplevering van de bouw hebben de formules nog zes tot achttien weken nodig om hun eigen unit of lodge en de drive-thru's (vijf in totaal) in gereedheid te brengen. Voor de laatste lodge wordt nog gezocht naar een gegadigde. Bij voorkeur in het segment pizza of broodjes/koffie.
Slow opening...
Zodra de lodges gasten kunnen ontvangen, volgt een ‘slow opening’ van Food Village Duiven: een gefaseerde opening met beperkt tromgeroffel. Dat is een bewuste keuze, zegt Slot. “Wij willen overbelasting van het personeel en teleurstelling bij gasten voorkomen." Er zijn 300 parkeerplaatsen en de betrokkenen willen niet dat gasten door massale toestroom bij hun eerste bezoek te lang moeten wachten.
Food Village Duiven is gevestigd aan de A12 ter hoogte van bedrijventerrein Seingraaf, ten noordwesten van Duiven. Het fooddorp is ingeklemd tussen al langer bestaande vestigingen van McDonald’s, KFC en Subway. Voor Food Village Duiven wordt gerekend op 4.950 autobewegingen per etmaal op werkdagen en 6.434 op zaterdag en zondag.
Snel groeiende ontwikkelaar
Slot is partner bij Ten Brinke Slot Projectontwikkeling, een werkmaatschappij van Ten Brinke. Gestart in 1902 als bouwbedrijf in Varsseveld, is Ten Brinke met 1.500 medewerkers één van de snelst groeiende bouwontwikkelaars van ons land. Het Twents-Achterhoekse familiebedrijf is ook actief in Duitsland, Spanje, Portugal, Griekenland en Zweden. 65% van de activiteiten is woningbouw, 35% onroerend bedrijfsgoed.
7x vraag en antwoord met Erwin Slot
Food Village Duiven is jullie eerste foodcourt?
"Wel de eerste in deze opzet. Ik ben in 2001 als partner bij Ten Brinke begonnen. Twee jaar daarna ontwikkelde ik voor McDonald’s mijn eerste restaurant, in Almelo. Daarna volgden vestigingen in Alphen aan den Rijn, Apeldoorn-Noord en Venlo. Hoe dat in zijn werk gaat? Ik zie een geschikte locatie. Die koop ik onder voorwaarden. Daarna bel ik McDonald’s. Mijn eerste foodcourt was in Alkmaar, vier restaurants bij elkaar in twee gebouwtjes. Volgens mij was ik daarmee de eerste in Nederland."
Foodcourts zijn jouw specialisme?
"Ik heb van huis uit in Twente wel een band met de foodbranche. Mijn vader had een ambachtelijke viszaak. In het weekend deed hij catering op feestjes met friet, snacks, hamburgers en braadworsten. Toch heb ik mij op een gegeven moment binnen het bedrijf weer gewoon gericht op de woningbouw."
Hoe ontstond dan het idee voor Food Village Duiven?
"Foodcourts zijn populair. Mensen die op pad zijn en trek krijgen, hebben geen zin een stad of dorp in te gaan. Dan moeten ze zoeken naar een parkeerplaats. Vervolgens moeten ze wachten op hun bestelling. Dat kost allemaal teveel tijd als je onderweg bent."
"Het is misschien al wel veertien jaar geleden dat ik iemand hoorde zeggen ‘wij willen wel wat beginnen in Duiven’. Met Google Maps en Streetview kun je vanachter je bureau overal overheen vliegen om geschikte locaties te ontdekken. Ik ben gaan kijken en vond dit driehoekige perceeltje. Bij de gemeente Duiven heb ik toen een balletje opgegooid. Langzaam heb ik mijn idee in de week gezet. Wij nemen bij ons bedrijf bewust ruim de tijd voor communicatie. Dat werpt zijn vruchten af. Want ik heb nog nooit een bezwaarschrift gehad bij mijn projecten."
"Hier zijn we naast ontwikkelaar tevens eigenaar. Het is voor ons als bedrijf erg ongebruikelijk dat we óók de branding en marketing doen"
Wat is er bijzonder aan de opzet in Duiven?
"Als ik tegen een solitair pand aanloop, dan kunnen we dat aan bijvoorbeeld McDonald’s verkopen. Heb je drie of vier units in een pand, dan kun je beter eerst zelf de panden verhuren en ze daarna aan een belegger verkopen. Maar in dit geval zijn wij naast ontwikkelaar van het hele concept, tevens eigenaar. Het betekent, en dat is voor ons bedrijf erg ongebruikelijk, dat we óók de branding en marketing doen. Zo staat ouderwets flyeren voor Food Village Duiven op onze agenda."
"Dit project gaat verder dan een foodcourt met een paar restaurants. Bij een kleinere opzet is zo’n eigen branding trouwens ook helemaal niet haalbaar. Food Village Duiven kun je qua opzet eigenlijk beter vergelijken met winkelcentra in wijken en buurten. Het is een totaalconcept. De signing, kleuren van de gevels, reclame-uitingen en de kleur van de terrasstoelen zijn in overleg met de gemeente vastgesteld. Het geheel moet een bepaalde rust en eenheid uitstralen, hoewel er zeker ook ruimte is om als exploitant je eigen identiteit aan te brengen op de gevel. Ook hun openingstijden bepalen de formules helemaal zelf."
Jullie blijven Food Village exploiteren?
"Bij dit soort grote projecten gaat het om huurcontracten van vijftien of twintig jaar. Dat is een heel andere tijdshorizon dan bij individuele winkels of horecazaken. Dan spreek je over contracten van minimaal vijf jaar, plus vijf jaar optie. Dat is verplicht, dat staat zo in de wet. Maar uiteindelijk zullen we ook dit project verkopen. Doen we dat niet, dan kan ons bedrijf niet bestaan."
"Uiteindelijk zullen we ook dit project verkopen. Doen we dat niet, dan kan ons bedrijf niet bestaan."
Wat zijn de risico's voor de ontwikkelaar?
"Om te beginnen heeft dit soort projecten een groot verzorgingsgebied nodig met een paar flinke traffic builders in de buurt. Dat heeft deze locatie in Duiven absoluut. Om een gevoel te krijgen bij een locatie, zet ik vaak een stoeltje neer om het gebied te observeren. Ik heb, voor een ander project, wel eens twee uur lang zitten tellen en turven."
"Projecten als Food Village Duiven zijn niet geheel zonder risico. Er gaat een lang proces aan vooraf. Je moet maar eens op Planviewer.nl zoeken. Daar kun je de herziening van het bestemmingsplan vinden. Dan zie je wat er allemaal bij komt kijken aan eisen, regels, wetgeving en voorwaarden. Daar komt nog bij dat de markt sinds corona sterk is veranderd. Alles is zo enorm veel duurder geworden. Je kunt niet meer zomaar nieuwbouw meer plegen. Had je dit vijf of zes jaar eerder gerealiseerd, dan was het echt stúkken goedkoper geweest."
Een project als dit is door de netcongestie feitelijk gewoon niet meer mogelijk. Samen met de stikstofproblematiek heeft het de bouw zeker twee jaar vertraagd.
Dus is er geen Food Village 2 in de maak?
"Nee. De bouw van Food Village Duiven heeft behoorlijk vertraging opgelopen door de stikstofproblematiek. Maar de netcongestie – onvoldoende stroomcapaciteit – heeft het allemaal nog behoorlijk verergerd. Alles bij elkaar hebben we zeker twee jaar vertraging opgelopen. Zo’n project is door de netcongestie feitelijk gewoon niet meer mogelijk. Misschien wel bijna geen enkel utiliteitsproject meer trouwens."
